De Franse vastgoedmarkt in het eerste semester van 2026 wordt gekenmerkt door langzamere en meer onderhandelbare transacties dan een jaar eerder. De gemiddelde onderhandelingsmarge in de bestaande vastgoedmarkt bedraagt 5,2 % op nationaal niveau, en negen op de tien verkopen leiden tot een prijsdiscussie. Of het project nu gaat om een aankoop of een verkoop, deze voorwaarden herschikken de strategieën die moeten worden aangenomen om succesvol te zijn in vastgoedprojecten.
Vastgoedonderhandeling: een parameter om vanaf het begin te integreren
Onderhandelen is geen toeval meer. Het is de regel geworden. De gemiddelde onderhandelingsmarge is ten opzichte van het voorgaande jaar gestegen tot 5,2 % op nationaal niveau. Voor de meest energie-intensieve woningen (DPE F of G) is deze marge nog duidelijker.
Voor een verkoper betekent dit dat het tonen van een eerlijke prijs niet genoeg is. Men moet anticiperen op een bijna zekere onderhandeling en een speelruimte inbouwen vanaf de schatting. Een prijs te hoog vaststellen om “ruimte te laten” is contraproductief: kopers vergelijken de advertenties, identificeren de afwijkingen met de lokale markt en gaan verder.
Voor een koper opent de situatie concrete kansen. Vastgoed dat al enkele weken zonder bod te koop staat, vormt doelwitten waar de onderhandeling de gemiddelde marge kan overschrijden. Platforms zoals immovite.fr maken het mogelijk om de evolutie van advertenties te volgen en deze onderhandelingsvensters te herkennen.
De valkuil voor kopers zou zijn om te denken dat alles op dezelfde manier te onderhandelen is. Een woning met een goede DPE in een gespannen wijk wordt niet besproken zoals een thermische doorlaatbare woning in een ontspannen zone. Onderhandelen vereist voorbereiding met recente vergelijkingen en feitelijke argumenten, niet met een willekeurig percentage.
Verkooptermijnen: wat de gemiddelde 101 dagen betekenen voor uw project
De verkooptermijnen bedragen gemiddeld 101 dagen in het eerste semester van 2026, vijf dagen meer dan in dezelfde periode een jaar eerder. Deze gegevens, vaak verwaarloosd bij de voorbereiding van een vastgoedproject, wijzigen echter de tijdlijn van elke operatie.
Wat dit betekent voor een verkoop
Een verkoper die van plan is een nieuw vastgoed te kopen na de verkoop van zijn huidige woning moet rekening houden met deze langere termijnen. Tussen de verkoop, de bezichtigingen, de ondertekening van de compromis en de wettelijke termijn voor de authentieke akte kan het volledige proces meer dan zes maanden duren. Het onderschatten van deze duur leidt tot kostbare overgangssituaties (dubbele huur, verlengde overbruggingslening).
De woningen die sneller verkopen dan gemiddeld delen terugkerende kenmerken:
- Een gunstige DPE (klasse A tot D), die kopers geruststelt over de lasten en de waarde op middellange termijn
- Een prijs die consistent is met recente transacties in de buurt, verifieerbaar via de DVF-gegevens (Demandes de Valeurs Foncières)
- Diagnoses en documenten van de vereniging van eigenaren al verzameld voor de eerste bezichtiging, wat de besluitvorming versnelt
Wat dit betekent voor een aankoop
Voor kopers is de vraag met 3 % gedaald ten opzichte van een jaar geleden volgens de gegevens van Laforêt. De markt is in de meeste gebieden niet meer oververhit. De tijd nemen om te vergelijken, opnieuw te bezoeken en de werkelijke lasten te controleren is geen luxe meer die alleen voor ontspannen markten is voorbehouden.
In sommige gespannen gebieden (centrum van regionale steden, gerenoveerde woningen met goede DPE) blijft de concurrentie tussen kopers echter groot. De reactietijd op deze specifieke woningen blijft een bepalende factor.
Schatting van de verkoopprijs: de gegevens betrouwbaarder maken voordat de advertentie wordt gepubliceerd
Een consistente prijs vaststellen vereist dat men verder gaat dan een intuïtieve range. De operationele vraag is: hoe produceer je een betrouwbare schatting op basis van verifieerbare gegevens?
De DVF-databases, gratis toegankelijk, registreren de daadwerkelijk uitgevoerde transacties. Ze maken het mogelijk om een woning te vergelijken met recente verkopen in hetzelfde gebied, in plaats van alleen te vertrouwen op de prijzen die op de advertentiesites worden weergegeven (die de verwachtingen van verkopers weerspiegelen, niet de werkelijke prijzen).
De weergegeven prijs vergelijken met de daadwerkelijk ondertekende prijzen vormt het eerste filter tegen een overschatting. Een verschil van meer dan 10 % tussen de gewenste prijs en de vergelijkingen van DVF duidt bijna altijd op een verlenging van de verkooptermijn.
De ervaringen in het veld verschillen hierover: sommige agentschappen adviseren om iets boven de marktprijs te beginnen om te “testen”, anderen schatten dat deze aanpak meer tijd kost dan het oplevert in de uiteindelijke prijs. De verlenging van de verkooptermijnen die in het eerste semester van 2026 is waargenomen, suggereert dat de markt sneller dan voorheen prijzen die niet in overeenstemming zijn met de werkelijkheid bestraft.
DPE en thermische doorlaatbaarheid: de factor die het gewicht op de verkoopprijs beïnvloedt
Sinds de geleidelijke invoering van de verhuurverboden voor de meest energie-intensieve woningen is de DPE niet langer een eenvoudig administratief document. Het beïnvloedt direct de waarde van een woning en de mogelijkheid om een koper te vinden.
Laforêt observeert dat de onderhandeling bijzonder sterk is op woningen die zijn geclassificeerd als F of G. Deze woningen hebben twee nadelen: hoge energiekosten die kopers afschrikken, en een perspectief van renovatiewerkzaamheden die de koper in zijn aanbod meeneemt.
Voor een verkoper zijn er twee opties:
- De energierenovaties uitvoeren voordat de woning te koop wordt aangeboden, wat de DPE verbetert en de onderhandelingsmarge vermindert
- Verkopen in de huidige staat met een korting, maar met een prijs die al de geschatte kosten van de werkzaamheden voor de koper weerspiegelt
- In beide gevallen kan het nauwkeurig documenteren van de staat van de woning (offertes voor werkzaamheden, energie-audit) de discussie kaderen en voorkomen dat er onterecht lage aanbiedingen worden gedaan
Voor een koper kan een woning geclassificeerd als F of G een kans bieden als het budget voor de werkzaamheden correct is ingeschat. Het risico is dat men de werkelijke kosten van de renovatie onderschat en met een woning blijft zitten waarvan de aanpassing aan de normen de besparingen bij de aankoop overstijgt.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont voorbereiding en bestraft onnauwkeurigheid. Of men nu verkoopt of koopt, de hoge onderhandelingsmarges, de verlengde termijnen en het toenemende gewicht van de DPE in de prijsvorming schetsen een omgeving waarin elke verifieerbare gegevens belangrijker zijn dan een generiek advies.
