Der französische Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2026 zeichnet sich durch langsamere und verhandelte Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr aus. Die durchschnittliche Verhandlungsspanne im Altbau erreicht 5,2 % auf nationaler Ebene, und neun von zehn Verkäufen führen zu Preisverhandlungen. Ob es sich um einen Kauf oder Verkauf handelt, diese Bedingungen verändern die Strategien, die man verfolgen muss, um sein Immobilienprojekt erfolgreich umzusetzen.
Immobilienverhandlung: Ein Parameter, der von Anfang an berücksichtigt werden muss
Die Verhandlung ist kein Zufall mehr. Sie ist zur Regel geworden. Die durchschnittliche Verhandlungsspanne ist im Vergleich zum Vorjahr auf 5,2 % auf nationaler Ebene gestiegen. Bei den energieintensivsten Wohnungen (DPE F oder G) ist diese Spanne noch ausgeprägter.
Für einen Verkäufer bedeutet dies, dass es nicht ausreicht, einen Preis so genau wie möglich anzugeben. Man muss eine nahezu sichere Verhandlung antizipieren und bereits bei der Schätzung einen Spielraum einplanen. Einen Preis zu hoch anzusetzen, um „Spielraum zu lassen“, ist kontraproduktiv: Käufer vergleichen die Angebote, identifizieren die Abweichungen zum lokalen Markt und ziehen weiter.
Für einen Käufer eröffnet die Situation konkrete Chancen. Immobilien, die seit mehreren Wochen ohne Angebot ausgeschrieben sind, stellen Ziele dar, bei denen die Verhandlung über dem Durchschnitt liegen kann. Plattformen wie immovite.fr ermöglichen es, die Entwicklung der Angebote zu verfolgen und diese Verhandlungsfenster zu erkennen.
Die Falle für Käufer wäre zu glauben, dass alles gleich verhandelt wird. Eine Immobilie mit einem guten DPE in einem angespannten Viertel wird nicht wie ein energieineffizientes Objekt in einer entspannten Zone behandelt. Die Verhandlung wird mit aktuellen Vergleichswerten und sachlichen Argumenten vorbereitet, nicht mit einem willkürlichen Prozentsatz.
Verkaufsfristen: Was die durchschnittlichen 101 Tage für Ihr Projekt bedeuten
Die Verkaufsfristen erreichen im Durchschnitt 101 Tage im ersten Halbjahr 2026, also fünf Tage mehr als im gleichen Zeitraum ein Jahr zuvor. Diese oft vernachlässigte Kennzahl bei der Vorbereitung eines Immobilienprojekts verändert jedoch den Zeitrahmen jeder Transaktion.
Was das für einen Verkauf bedeutet
Ein Verkäufer, der plant, nach dem Verkauf seiner Immobilie eine neue zu kaufen, muss diese verlängerten Fristen berücksichtigen. Vom Verkaufsstart über Besichtigungen, die Unterzeichnung des Vorvertrags bis hin zur gesetzlichen Frist vor der notariellen Beurkundung kann der gesamte Prozess mehr als sechs Monate in Anspruch nehmen. Diese Dauer zu unterschätzen, führt zu kostspieligen Übergangssituationen (doppelte Miete, verlängerte Zwischenfinanzierung).
Immobilien, die schneller als der Durchschnitt verkauft werden, weisen wiederkehrende Merkmale auf:
- Ein günstiger DPE (Klasse A bis D), der Käufer hinsichtlich der Kosten und des mittelfristigen Wertes beruhigt
- Ein Preis, der mit den aktuellen Transaktionen im Viertel übereinstimmt, überprüfbar über die DVF-Daten (Demandes de Valeurs Foncières)
- Bereits vor der ersten Besichtigung gesammelte Diagnosen und Dokumente der Eigentümergemeinschaft, was die Entscheidungsfindung beschleunigt
Was das für einen Kauf bedeutet
Auf der Käuferseite ist die Nachfrage im Jahresvergleich um 3 % zurückgegangen, so die Daten von Laforêt. Der Markt ist in den meisten Regionen nicht mehr überhitzt. Es ist kein Luxus mehr, sich Zeit zu nehmen, um zu vergleichen, erneut zu besichtigen und die tatsächlichen Kosten zu überprüfen, die nur den entspannten Märkten vorbehalten waren.
In bestimmten angespannten Bereichen (Innenstadt von Regionalmetropolen, renovierte Immobilien mit gutem DPE) bleibt der Wettbewerb unter Käufern jedoch lebhaft. Die Reaktionsfähigkeit auf diese spezifischen Immobilien bleibt ein entscheidender Faktor.
Preisermittlung: Die Daten vor der Veröffentlichung der Anzeige absichern
Ein konsistenter Preis setzt voraus, über eine intuitive Preisspanne hinauszugehen. Die operative Frage lautet: Wie kann man eine zuverlässige Schätzung auf Basis überprüfbarer Daten erstellen?
Die DVF-Datenbanken, die kostenlos zugänglich sind, listen die tatsächlich durchgeführten Transaktionen auf. Sie ermöglichen es, eine Immobilie mit aktuellen Verkäufen im gleichen Bereich zu vergleichen, anstatt sich nur auf die auf den Angebotsportalen angezeigten Preise zu verlassen (die die Ansprüche der Verkäufer widerspiegeln, nicht die tatsächlichen Preise).
Den angezeigten Preis mit den tatsächlich unterzeichneten Preisen zu vergleichen, ist der erste Filter gegen eine Überbewertung. Eine Abweichung von mehr als 10 % zwischen dem gewünschten Preis und den DVF-Vergleichswerten signalisiert fast immer eine Verlängerung der Verkaufsfrist.
Die Rückmeldungen aus der Praxis gehen diesbezüglich auseinander: Einige Makler empfehlen, leicht über dem Markt zu starten, um „zu testen“, während andere der Meinung sind, dass dieser Ansatz mehr Zeit kostet, als er beim Endpreis einbringt. Die im ersten Halbjahr 2026 beobachtete Verlängerung der Verkaufsfristen deutet darauf hin, dass der Markt Preise, die nicht mit der Realität übereinstimmen, schneller bestraft als zuvor.
DPE und energieineffiziente Immobilien: Das Kriterium, das den Verkaufspreis beeinflusst
Seit dem schrittweisen Inkrafttreten der Vermietungsverbote für die energieintensivsten Wohnungen ist der DPE kein einfaches Verwaltungsdokument mehr. Er beeinflusst direkt den Wert einer Immobilie und deren Fähigkeit, Käufer zu finden.
Laforêt beobachtet, dass die Verhandlung bei Immobilien der Klassen F oder G besonders ausgeprägt ist. Diese Immobilien haben zwei Nachteile: hohe Energiekosten, die Käufer abschrecken, und die Aussicht auf Renovierungsarbeiten, die der Käufer in sein Angebot einbezieht.
Für einen Verkäufer gibt es zwei Optionen:
- Die Durchführung von energetischen Renovierungsarbeiten vor dem Verkauf, was den DPE verbessert und die erlittene Verhandlungsspanne verringert
- Den Verkauf im aktuellen Zustand unter Akzeptanz eines Abschlags, aber mit einem Preis, der bereits die geschätzten Kosten der Arbeiten für den Käufer widerspiegelt
- In beiden Fällen ermöglicht eine präzise Dokumentation des Zustands der Immobilie (Kostenvoranschläge für Arbeiten, Energieaudit), die Diskussion zu strukturieren und übermäßig niedrige Angebote zu vermeiden
Für einen Käufer kann eine Immobilie der Klassen F oder G eine Gelegenheit darstellen, wenn das Budget für die Arbeiten korrekt geschätzt wird. Das Risiko besteht darin, die tatsächlichen Kosten der Renovierung zu niedrig zu bewerten und am Ende mit einer Immobilie dazustehen, deren Normierung die beim Kauf erzielten Einsparungen übersteigt.
Der Immobilienmarkt 2026 belohnt Vorbereitung und bestraft Ungewissheit. Ob man verkauft oder kauft, die hohen Verhandlungsspielräume, die verlängerten Fristen und das wachsende Gewicht des DPE bei der Preisbildung schaffen ein Umfeld, in dem jede überprüfbare Daten mehr zählt als ein allgemeiner Rat.
