Een vastgoedproject dat solide leek, kan ontsporen om een reden die veel kopers onderschatten: de energieconformiteit van het pand. Sinds eind 2024 zijn oude energieprestatiecertificaten (EPC) die vóór juli 2021 zijn uitgevoerd, niet meer geldig. Dit technische detail verandert de situatie voor elke aankoop, vooral voor huizen met een classificatie E, F of G. Hier zijn tien concrete tips om uw vastgoed aankoop te beveiligen en onaangename verrassingen te vermijden.
1. Controleer de geldigheid van het EPC vóór elke bezichtiging
Heeft u een advertentie gezien met een weergegeven EPC? Het is echter belangrijk dat dit certificaat nog geldig is. EPC’s die vóór 1 juli 2021 zijn uitgevoerd, zijn eind 2024 verlopen. Een verkoper die een oud certificaat presenteert, vertraagt de transactie of maakt deze zelfs niet-conform.
Vraag vóór uw bezoek naar de datum van uitvoering van het energieprestatiecertificaat. Als het document ouder is dan tien jaar of vóór de hervorming van 2021 is, eis dan een nieuw EPC. Deze reflex voorkomt dat u onderhandelt op basis van een onjuist energielabel.
Voor meer informatie over de voorbereiding van een aankoop zijn praktische bronnen verzameld op https://mes-astuces-immo.com/ met fiches die zijn aangepast aan elke stap van het aankoopproces.
2. Eis de energie-audit voor elke woning met classificatie E, F of G
Het EPC alleen is niet meer voldoende. Voor woningen die als thermische doorlatend worden beschouwd, is een energie-audit nu verplicht bij de verkoop. Dit document beschrijft de noodzakelijke renovatiewerkzaamheden, de geschatte kosten en de verwachte prestatieverbeteringen.
Zonder deze audit kan de verkoop niet legaal worden afgerond. Controleer of de verkoper deze heeft aangevraagd en lees deze aandachtig door. Het biedt u een onderhandelingsvoordeel over de prijs als de werkzaamheden ingrijpend zijn.
3. Analyseer het collectieve EPC in een VvE
Een appartement in een VvE kopen voegt een extra laag van complexiteit toe. Het EPC van uw eenheid weerspiegelt niet altijd de werkelijkheid als de gemeenschappelijke delen (collectieve verwarming, gevelisolatie) de prestaties naar beneden trekken.
Vraag het collectieve EPC van het gebouw aan de VvE-beheerder. Dit document onthult of er renovatiewerkzaamheden zijn gepland of goedgekeurd tijdens de algemene vergadering. Een VvE met classificatie F of G en een goedgekeurd werkplan kan een goede investering zijn. Zonder plan is het een direct financieel risico.
4. Bereken uw budget inclusief de werkelijke notariskosten
Veel kopers stellen hun budget vast op basis van de prijs van de woning alleen. De notariskosten vertegenwoordigen echter een aanzienlijk deel van de totale kosten, vooral bij oudere woningen.
Deze kosten dekken de overdrachtsbelasting, de honoraria van de notaris en diverse belastingen. Ze variëren afhankelijk van of het pand nieuw of oud is, en afhankelijk van de regio. Neem ze vanaf het begin op in uw berekening van de leencapaciteit om te voorkomen dat u in de problemen komt bij de ondertekening van de koopovereenkomst.
5. Verkrijg een principeakkoord van de bank vóór de bezichtigingen
Het bezoeken van panden zonder te weten hoeveel u kunt lenen, is tijdverspilling. Een principeakkoord van uw bank (of een makelaar) biedt u een duidelijk kader.
Dit document bindt de bank niet definitief, maar het bewijst aan de verkoper dat uw dossier serieus is. In een markt waar de concurrentie tussen kopers weer op gang komt, kan dit voordeel het verschil maken ten opzichte van een concurrerend aanbod zonder goedgekeurde financiering.
6. Lees elke clausule van de koopovereenkomst
De koopovereenkomst is geen formaliteit. Het is een juridische verbintenis die de voorwaarden van de transactie vastlegt. U heeft een herroepingsperiode na ondertekening, maar sommige clausules verdienen speciale aandacht voordat u zelfs maar ondertekent.
- De opschortende voorwaarden (verkrijging van de lening, afwezigheid van lasten, staat van de diagnoses) beschermen de koper als er een probleem optreedt.
- De deadline voor de uitvoering van de definitieve verkoop bepaalt de tijdlijn. Een te korte termijn kan u in de problemen brengen.
- Eventuele voorbehouden over de staat van de woning moeten schriftelijk worden vastgelegd, niet in een eenvoudig mondelinge overeenkomst.
7. Laat de werkzaamheden begroten voordat u ondertekent
Een pand dat renovatiewerkzaamheden vereist, kan een goede deal zijn, mits u het werkelijke bedrag van de ingrepen kent. Laat een of twee vakmensen komen om offertes te verkrijgen vóór de ondertekening van de koopovereenkomst.
Deze stap stelt u in staat om de verkoopprijs met kennis van zaken te onderhandelen. Het voorkomt ook onaangename verrassingen: een dragende muur die moet worden hersteld of een verouderd dak kan een kans omzetten in een financiële put.
8. Controleer de staat van de verplichte vastgoeddiagnoses
Het EPC is slechts één diagnose van de vele. Het dossier met technische diagnoses omvat ook de staat van de elektrische installatie, gas, de eventuele aanwezigheid van asbest of lood, en de staat van de natuurlijke risico’s.
- Een ongunstige elektrische diagnose geeft aan dat er werkzaamheden voor conformiteit moeten worden uitgevoerd.
- De aanwezigheid van asbest in een oud pand kan een renovatie bemoeilijken en de kosten verhogen.
- De staat van de risico’s (overstroming, aardverschuiving) beïnvloedt de waarde van het pand en de verzekeringsvoorwaarden.
Elke diagnose heeft een eigen geldigheidsduur. Controleer de data om ervoor te zorgen dat er geen documenten zijn verlopen op het moment van verkoop.
9. Anticipeer op de doorverkoop vanaf de aankoop
Ook al koopt u om er te wonen, de vraag naar doorverkoop beïnvloedt de kwaliteit van uw investering. Een slecht gelegen woning of met een verslechterd energielabel zal moeilijker te verkopen zijn over een paar jaar.
Geef de voorkeur aan een locatie dicht bij het openbaar vervoer, winkels en scholen. Deze criteria blijven het meest stabiel op lange termijn. Een pand met classificatie A of B op het EPC trekt meer kopers aan dan een woning met classificatie F, zelfs als deze gedeeltelijk is gerenoveerd.
10. Verwaarloos de onderhandeling over de prijs niet
De weergegeven prijs is niet de uiteindelijke prijs. Onderhandelen maakt integraal deel uit van het aankoopproces van vastgoed. Uw speelruimte hangt af van verschillende factoren: de staat van het pand, de resultaten van de diagnoses, de duur van de te koop aanbieding en de voorwaarden van de lokale markt.
Een ongunstig EPC, benodigde werkzaamheden of een pand dat al maanden te koop staat zijn allemaal concrete argumenten. Ondersteun uw aanbod met feitelijke elementen (offertes van vakmensen, kosten van energieconformiteit) in plaats van met een algemene indruk.
De vastgoedmarkt in 2026 vereist nieuwe strengheid van kopers. Energieconformiteit, de geldigheid van de diagnoses en het beheer van het totale budget (werkzaamheden, notariskosten, kosten van de lening) zijn geen secundaire details meer. Dit zijn de basisvoorwaarden om een vastgoedproject zonder onaangename verrassingen te realiseren.
