De markt van bestaande woningen heeft zich in 2025 hersteld, maar de prijzen zijn opnieuw begonnen te dalen in het tweede kwartaal van 2026 volgens het Insee. In deze context vereist het slagen van een vastgoedproject minder “goede praktijken” in het algemeen dan het beheersen van de technische punten die een operatie doen kantelen. We detailleren hier de concrete hefboompunten, vaak genegeerd door de populaire gidsen, die de rentabiliteit en de veiligheid van een aankoop of een huurinvestering bepalen.
Hypotheek in 2026: anticiperen op de verstrenging van de toegang tot financiering
De productie van hypotheken is afgenomen tussen mei en juli 2026 vergeleken met dezelfde periode in 2025. Deze daling komt na een herstel het jaar ervoor, wat betekent dat de leennormen opnieuw zijn aangescherpt.
We raden aan om niet tevreden te zijn met een bankakkoord van enkele weken geleden. De werkelijke geldigheid van een leningaanbod kan afnemen als de marktomstandigheden veranderen tussen de ondertekening van de compromis en de fondsoproep.
Een technisch punt dat kopers vaak negeren: de renteplafond. Dit plafond, dat elk kwartaal opnieuw wordt berekend door de Banque de France, kan een dossier blokkeren, zelfs als de bank bereid is te lenen. Voordat u gaat bezichtigen, raden we aan om de totale kosten van de lening (inclusief kredietverzekering) te simuleren om te controleren of de jaarlijkse effectieve globale rente onder de geldende renteplafond blijft.
Het verkrijgen van meerdere praktische vastgoedadviezen over de financiële opzet voordat u een dossier indient, helpt om de werkelijke speelruimte op de leentermijn en de eigen inbreng te identificeren.
Onderhandeling over de aankoopprijs: gebruik de prijsdaling in de bestaande markt
De prijzen van nieuwe en bestaande woningen in het Franse vasteland zijn gedaald in het tweede kwartaal van 2026. Deze trend biedt een concrete onderhandelingshefboom, mits deze correct wordt gebruikt.
Onderhandelen over de objectieve gebreken van het goed blijft de meest effectieve methode. Verkopers zijn zelden bereid om hun prijs te verlagen “omdat de markt daalt”. Daarentegen is een nauwkeurige schatting van de noodzakelijke werkzaamheden (dak, isolatie, elektrische normen) een moeilijk te betwisten technisch argument.
Vergelijkbare verkopen: de enige betrouwbare referentie
We merken dat veel kopers zich baseren op online schattingen om een goed te evalueren. Deze tools gebruiken gemiddelden per vierkante meter die de ongelijkheden binnen eenzelfde wijk niet weerspiegelen. De DVF-database (Demandes de Valeurs Foncières), die gratis toegankelijk is, vermeldt de daadwerkelijk gerealiseerde transacties met hun prijs, oppervlakte en adres.
Het vergelijken van de gevraagde prijs met drie tot vijf recente verkopen in een beperkte perimeter biedt een feitelijke onderhandelingsbasis. Een afwijking van meer dan tien procent met de vergelijkbare verkopen rechtvaardigt een bod onder de weergegeven prijs, ondersteund door de DVF-referenties.
Bestaande woning te renoveren versus nieuwe woning: de echte berekening van de totale kosten
Het rapport van de woningrekening 2025 bevestigt dat de investering in nieuwbouw is blijven dalen terwijl de transacties in de bestaande markt toenamen. Dit onevenwicht betekent echter niet dat de bestaande woningen systematisch voordeliger zijn.
De totale kosten van een bestaande woning omvatten de werkzaamheden voor energie-renovatie, die bijna verplicht zijn voor energieverspillende woningen. Een goed dat geclassificeerd is als F of G op de DPE vereist werkzaamheden waarvan de kosten een aanzienlijk deel van de aankoopprijs kunnen uitmaken. Zonder deze werkzaamheden wordt verhuren geleidelijk verboden.
- Notariskosten bij bestaande woningen (ongeveer zeven tot acht procent van de prijs) versus twee tot drie procent bij nieuwbouw, wat een substantieel verschil in de instapkosten oplevert.
- Werken voor energieconformiteit bij bestaande woningen: isolatie, vervanging van verwarmingssystemen, ventilatie. Deze posten moeten worden geraamd vóór de ondertekening van de compromis.
- Bouwgaranties in nieuwbouw (decennale, biennale, perfecte voltooiing) ontbreken bij bestaande woningen, waar de koper alleen verantwoordelijk is voor niet-zichtbare gebreken na de garantietermijn.
We raden aan om de prijs per vierkante meter “alles inbegrepen” (aankoop plus werkzaamheden plus kosten) te vergelijken in plaats van alleen de aankoopprijs. Een aantrekkelijke bestaande woning op papier kan de kosten van een nieuwbouwproject overschrijden zodra de renovaties zijn meegerekend.
Huurinvestering: rendabiliteitscriteria boven het bruto rendement
Het bruto rendement zegt bijna niets over de werkelijke rentabiliteit van een huurinvestering. De leegstand, de toepasselijke belasting, de kosten van de vereniging van eigenaren en de beheerskosten transformeren een ogenschijnlijk hoog bruto rendement in een soms middelmatig netto rendement.
Leegstand en marktdruk
Een goed gelegen in een gebied waar de huurvraag laag is, kan meerdere weken per jaar leegstaan. Deze leegstand drukt direct op het netto rendement. Voordat we kopen, controleren we de verhouding tussen aanbod en huurvraag in de gemeente, door de gegevens van lokale huurobservatoria te raadplegen.
Belasting: reëel regime of micro-onroerend goed
De keuze van het belastingregime heeft een significante impact op de netto rentabiliteit. De micro-onroerend goed (forfaitaire aftrek) is geschikt voor eigenaren zonder af te trekken werkzaamheden. Het reële regime maakt het mogelijk om de rente op leningen, de werkzaamheden en de kosten af te trekken, wat de belasting op de onroerend goed inkomsten aanzienlijk kan verlagen, of zelfs een onroerend goed tekort kan creëren dat kan worden afgetrokken van het totale inkomen.
- Controleren of de gehanteerde huren voldoen aan eventuele geldende plafonds in de gemeente.
- De onroerende voorheffing opnemen in de rentabiliteitsberekening, aangezien het bedrag sterk kan variëren van de ene gemeente naar de andere.
- Anticiperen op de goedgekeurde of verwachte werkzaamheden van de vereniging van eigenaren (gevelrenovatie, lift, dak) door de notulen van de laatste algemene vergaderingen op te vragen.
Vraag de laatste drie notulen van de algemene vergadering op voordat u een compromis ondertekent om onaangename verrassingen over toekomstige fondsoproepen te vermijden. Deze eenvoudige reflex is echter zeldzaam bij particuliere investeerders.
Een solide vastgoedproject is gebaseerd op gekwantificeerde afwegingen, niet op overtuigingen. De prijsdaling in het tweede kwartaal van 2026 en de verstrenging van de kredietvoorwaarden creëren een context waarin elke kostenpost moet worden gecontroleerd voordat men zich verbindt. De ondertekende compromis zonder deze controles wordt het belangrijkste risico.
